房地产估价师

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2017-06-01 14:34 来源:建设工程教育网整理 打印 | 收藏 |
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《房地产估价案例与分析》是房地产估价师考试相对较难的一科,现在将U乐娱乐_U乐娱乐平台登录, 优乐国际娱乐手机版分析如下,希望广大考生尽早购买U乐娱乐,按照计划做好复习工作。2017年辅导U乐娱乐预习班、基础班已经全面开通,请广大学员认真学习。(2017年新课免费试听>> 1.答题要求(指出并改正估价报告片断中的错误。本题10分。注意:错误之处不超过4处,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误;如果将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分;本题最多扣至0分。) 2.答题要点:结合房地产估价方法,找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等,并加以改正。一般来说,改错题是难度较大的题,得分也比较困难,主要是倒扣分。以往改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行改正,近年来侧重某一专题描述性错误的挑错改错,需要特别认真的仔细阅读,发现错误,查找相关资料,确认自己找对了,然后再修改。考生要清楚,改错题一般只有3~4个错误项,不要随意猜想。如果将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。 3.改错评分标准购买2017年U乐娱乐,享受定制计划和学习建议,备战路上名师相伴事半功倍>>): (1)笼统回答××××错,不给分。 (2)指明了错误,未列出公式及计算结果的给1分;指明了错误,列出正确计算公式,无计算结果的给2分;指出×××有错,但列出错误公式者倒扣2.5分,指明了错误,列出正确计算公式,得出正确计算结果的给2.5分; (3)将正确的地方改错倒扣分。 (4)将错误的地方改错不给分也不倒扣分。 【2010考题·指错题】指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣到0分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错) 以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段: 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有: 1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。 估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。 2.独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。 3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。 估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。 4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。 由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强。 5.价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。 估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。 6.区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 估价对象位于××商务圈,较繁华,区位状况较好,变现能力较强。 综合分析以上影响因素,估价对象房地产变现能力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖,受各种因素影响,其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低,预计为评估价值的70%左右。 【答案】 1.在通用性表述中,“标准厂房比特殊厂房的通用性差”说法错误,应为特殊厂房比标准厂房的通用性差(或标准厂房比特殊厂房的通用性强)。 2.在房地产开发程度表述中,“由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强”说法错误,应为由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较弱。 3.缺少变现时间长短的说明。 4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。   相关阅读房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试特点   热点关注   2018年房地产估价师考试辅导全新上线>>   房地产估价师考试各科目新旧教材对比汇总   2017年房地产估价师准考证打印时间及入口   想知道2017年房地产估价师成绩查询、合格标准,2018年报名时间、考试大纲、新版教材、免费直播等考试资讯?点击短信订阅>> 遇见更多考友进入QQ交流群:569258506 更多资料请关注房地产估价师官方微博>>
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