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2017-02-22 14:41 来源:建设工程教育网 打印 | 收藏 |
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  工程建设其他费用、预备费、建设期利息、辅底流动资金的组成与计算   -监理投资第二章第四节   前言   《监理投资控制》第二章即将结尾,最后一节,教材将几个重要知识点纳入其中,故第四节的可考性进一步增加,且可以融入计算题目。笔者之前提到,工程建设其他费用可能是建设投资中占比最大的,很多款项也很值得研究,只是我们作为监理人,不必研究过深,故笔者在阐述过程中,主要围绕考情做分析,当然也会尽可能的将原理阐述清楚。   第四节工程建设其他费用、预备费、建设期利息、辅底流动资金的组成与计算(一)   知识点一:工程建设其他费用   一、知识点描述   篇幅略长的一个知识点,每年都会有考题,不过考点几乎集中在“与项目建设有关的其他费用”中,不要觉得这是一句废话,面对大篇幅,多分类的知识,命题人更喜欢围绕标题出题。   二、本知识点的考点:土地使用费;与项目建设有关的其他费用;与未来企业生产经营有关的其他费用。   1.土地使用费   (1)历史考查:12年多选;   (2)最可能考查题型:各半;   (3)题型设置   ■在农用土地征收中,征用耕地的补偿费用包括()。   ■征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的()倍。   ■征用耕地的安置补助费,为该耕地被征用前三年平均年产值的()倍。   ■每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的()倍。   ■取得国有土地的使用,使用费包括()。   ■给出案例背景,需征用耕地XX,被征用前三年的平均产值为XX、XX、XX元,人均耕地X,则耕地补偿费/安置补助费为()。   (4)学习方法   工程建设其他费用中,土地取得成本是一笔非常大额的款项。我们现在房价之所以下不来,很大一定程度上是地价款难以下降,若追溯地价款的高低,这就要涉及土地财政;各级房地产市场的供需;国家、区域、省市的规划等因素,我们监理复习没必要触碰,笔者会在其他更贴合的考试辅导板块中,再讨论这个话题。   ■耕地补偿费-俗话说,有土斯有财,剥夺了务农人员的经济来源,必然要合理客观的补偿,该笔费用十分神圣,不得疏忽。   ▲土地补偿费-记住一个6~10倍,针对某宗农业用地的补偿。该笔费用最终归农村集体经济组织所有。   ▲安置补助费-记住一个4~6倍,针对需要安置的人口数计算。根据安置情况,支付给集体经济组织、安置单位或个人。   ▲地上附着物补偿费-顾名思义,水井、苗圃、种植草坪、灌木等等。   ▲青苗补偿费-正处于生长阶段的农作物(抢栽的不算啊~)。   ▲市郊菜地-种菜、养殖鱼、虾,鱼塘等。   我们这里其实还忽略了一个宅基地补偿问题,因为务农人员也要住有所居,当然,教材之所以没有具体谈及这个话题,一方面是因为该知识无需完整纳入监理考试,另一方面,我国目前还缺乏有关宅基地补偿的统一法律法规。   ■取得国有土地使用费-我国土地归全体人民所有,当然土地所有权由国务院代为使用,所以开发商若要取得一块国有土地(建设用地),必将为其使用土地的行为支付一笔价款。   ▲土地使用权出让金-提到出让,即为政府行为,俗称“政府卖地”,我们房价中,其实有过半成分是地价,在房地产估算角度,可以用楼面地价来衡量。经营性用地,通过招拍挂等方式出让。   ▲拆迁补偿与临时安置补助费-拆迁这个措辞,用于教材并不适宜。我们讨论取得国有土地使用费,其实是建立在某一个模式之下,即“政府-开发商”或“政府-被征收人-开发商”两种模式下。   第一种模式,即为直接的一级土地市场,开发商向政府买地,如果开发商向政府拿了一块熟地,这里涉及的土地使用费用,包括土地使用权出让金、相关税费、城市建设配套费及土地增值溢价;   第二种模式,如果开发商向政府拿了一块地,该宗地上存在合法产权人,只是由于城市发展、规划,该地块由新开发商重新经营,那么土地使用费包括房屋征收补偿费、搬迁及临时安置费、停产停业损失费等。   故教材所谓的“拆迁补偿费”,实质上对应的是“被征收房屋补偿费”。   当然,我们在此处介绍了一些有关集体土地、国有土地制度,以及征收方面的知识,我们作为了解即可。   本期就这样尴尬的结束吧,因为好像也没有太多值得强调和回味的。下期,我们针对后续考点再做阐述、分析。   想知道2018年监理U乐娱乐报名时间、考试大纲、新版教材、免费直播等考试资讯?点击短信订阅>> 更多备考资讯加入群【监理U乐娱乐jianshe99】:522850598
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